-
İş Dünyası
-
Konu: Konut İnşaatı Sektörü
Gönderildi
Box Hill’deki arazi parçası, önceki sahibi Michael Ryan’a aitti ve bir zamanlar Bathla Grubu ile hukuki bir anlaşmazlığın merkezindeydi.(ABC News: Berge Breiland)
Michael Ryan, Sydney’in kuzeybatısındaki geniş arazisini 39,5 milyon dolar karşılığında satmayı kabul ettiğinde, alıcının ödemeyi yapması için uzun süren bir hukuki mücadelenin beklenmesi pek olası değildi.
Ancak üst üste gelen vade gecikmeleri ve NSW Yüksek Mahemesi’nde yaşanan bir mücadele sonrasında, satışın bir kısmını kendisi finanse etmek zorunda kaldı.
Satıcı Mr Ryan, aslında Bathla’ya satışı tamamlamak için para ödemesi gerekti.
ABC News’un mahkeme kayıtlarına yaptığı inceleme, Bathla bağlantılı veya ilgili şirketlerin alımları zamanında tamamlamaması üzerine satıcıların hukuki işlem başlatmasına yol açan, toplamı 130 milyon doları bulan üç büyük gayrimenkul işlemini ortaya çıkardı.
Şirketin eski büyük kredörlerinden biri, şirketin özellikle son yıllarında çok hızlı genişlediğini ve gayrimenkul piyasası koşulları bozulduğunda savunmasız kaldığını düşünüyor.
Sydney’in kuzeybatısındaki Box Hill’deki arazi parçası, önce Bathla Grubu’na ait olup şimdi tasfiyecilerin kontrolü altında.(ABC News: Berge Breiland)
Settle olmayan anlaşma
Ekim 2021’de Mr Ryan, Bathla’ya ait bir iştirak olan UPG 322 ile bir alım-satım seçimi anlaşması imzaladı.
Bu, geliştiricilerin gelecekteki bir alım için arazi temin etmesini sağlayan yaygın bir düzenlemedir.
Bathla, yaklaşık bir yıl sonra seçimini kullandı ve ertesi ay bir satış sözleşmesi imzalandı.
Ancak Nisan 2023’te planlanan vade geldiğinde, Bathla alımı tamamlamadı.
Mayıs ve Ekim aylarındaki diğer vadeleri de kaçırdı.
Mr Ryan ardından şirketi NSW Yüksek Mahemesi’ne verdi ve mahkeme, alımın o Kasım ayında tamamlanmasına hükmetti.
O vade de kaçırıldı.
Avukat Penny Cable, Bathla’nın fon temin etmeye çalışırken vadeleri kaçırdığını düşünüyor.(ABC News: Daniel Irvine)
Penceye Cable, McCabe’s Avukatlar’ın gayrimenkul grubuna yön veren ve Bay Ryan’ı temsil eden avukat, tekrarlayan gecikmelerin sinir bozucu olduğunu, son anda çöken bir anlaşma girişiminin yaşandığını belirtti.
“Tüm gün hazır durumdaydık, sonra saat dörtte geri adım attılar ve ‘Maliyecinin partiye katılması söz konusu değil’ dediler,” dedi.
Bay Ryan, ABC News’e konuşmayı reddetti.
Milyarlık varlıklar, ancak nakit bulmakta zorluk
Davanın mahkeme kayıtları, Bathla ile bağlantılı satın alma şirkatinin, Bay Ryan’a yapılan satışı tamamlamak için gereken parayı temin etmekte zorlandığını gösteriyor.
Bathla’nın avukatları, Kasım 2023’te mahkemenin belirlediği son tarihi kaçırdıktan sonra, Ryan’ın avukatına gerekli finansmanın sağlanamadığını iletti.
Üç ay sonra, özel kredi şirketi Alceon’dan gelen ve ilk satın alma fiyatının yüzde 60’ından azını kapsayan bir şartnamesini mahkemeye sundular. Belge, teklifin bir finansman önerisi olmadığını ve koşullara bağlandığını belirtiyordu.
Hakim, şirketin alışı tamamlama yeteneğine dair kanıtları “sönük ve ikna edici olmayan” olarak niteledi.
Anlaşmanın koşulları altında garantör olan ve Bathla’nın kurucusu olan Bhart Bhushan’ın, satışı tamamlama yönündeki mahkeme emirlerini yerine getirmeme gerekçesini açıklamadığını, “bu durum onun aleyhine sayılmaz” diye ekledi.
Aynı anda, daha geniş Bathla grubu 2021-22 yılında 2,59 milyar dolardan fazla varlık ve 62 milyon dolardan fazla yıllık vergi sonrası kâr bildirmişti.
İflas uzmanı ve CasCap Advisory’nin ortağı Brian Silvia, görünürdeki bu uyumsuzluğun hem nakit akışı hem de finansman kaynaklı sorunlardan kaynaklanabileceğini söyledi.
Brian Silvia, gayrimenkul alımlarındaki tekrarlayan gecikmelerin daha derin finansal sorunların bir işareti olabileceğini söylüyor.(ABC News: Geoff Kemp)
“Kârlarla ile mülk alımlarını finanse etme yeteneği arasında bir kopukluk olabilir,”
dedi.
Bay Ryan için nihai çözüm, kendi arazisini satın alan şirkete borç veren konumuna gelmek oldu.
Hakim, Aralık 2023’te verdiği kararda, daha geniş grubun bildirilen mali durumuna dair kanıtların — ve Mr Ryan’ın kesinleşmeyi beklerken başka bir iştirakin 13,6 milyon dolarlık bir gayrimenkul alımının — Mr Bhushan’ın UPG 322’ye satışı tamamlamasını neden düzenlemediğine dair sorular doğurduğunu belirtti.
Genişlemenin bedeli
Ms Cable, üç başka arazi sahibinin Bathla ile ilgili şirketlere gayrimenkul satmada zorluk çekmelerinin ardından kendisine başvurduğunu söyledi.
Bathla’ın araziler için cazip fiyatlar teklif ettiğini, ancak anlaşmalar tamamlanamadığında satıcıları zor duruma düşürebileceğini söyledi.
Satıcılar ayrıldığında, Bathla tarafından ödenen depoları elde tutmuş olabilirlerdi. Ancak bu aynı zamanda, zayıflamış bir gayrimenkul piyasasında muhtemelen belirgin derecede daha düşük bir fiyata başka bir alıcı bulma anlamına da gelirdi.
“Müşterimin yanı sıra, bunun benim de başıma geldiğini söylemek için dışarı çıkan başka insanların da olduğunu görmek gerçekten berbatçıydı,” dedi.
“Bir satıcı perspektifinden bakıldığında berbat. Bu büyük bir şirket ve anlaşmayı tamamlamıyorlar.”
Dava belgeleri, Bathla’nın ödeyemediği iki ek davayı da ortaya koyuyor.
Bunlardan birinde, başka bir Bathla iştiraki — UPG 318 — Box Hill’deki başka bir gayrimenkul için 20,6 milyon dolarlık bir alımı tamamlayamadı.
Dava aynı zamanda NSW Yüksek Mahemesi’ne taşındı ve Eylül 2024’te mahkeme, Bathla iştirakini alımı tamamlamaya mahkum etti.
Box Hill ve Sydney’in kuzeybatısındaki diğer yerleşim yerleri, Bathla Group’un konut projelerinin odak noktasıydı.(ABC News: Berge Breiland)
Başka bir davada ise Raj & Jai (Mudgee) Pty Ltd, bölge NSW’de kısmen geliştirilmiş bir konut sitesindeki payları edinmeye yönelik 70 milyon dolarlık bir anlaşmaya aykırılık yaptı.
Alıcı, bu Ağustos ayında Bathla Group’un çöküşünün bir parçası olarak iflasa giren şirketlerden biri olan Raj & Jai Construction’un bir iştirakiydi.
Haziran 2025’te NSW Yüksek Mahkemesi, alıcıyı işlemi tamamlamaya mahkum etti ve ana şirkete ile birlikte temerrüt faizi ödemesini emretti.
Daydan az bir süre sonra, Raj & Jai (Mudgee) adlı şirket Mudgee Properties olarak yeniden adlandırıldı ve iflas sürecine alındı.
Kredi veren uyarı işaretlerini gördüğünü söylüyor
Bay Ryan’ın anlaşmazlığının merkezinde yer alan gayrimenkul, daha önce mahkemeye sunulan koşullu teklifin sahibi olan aynı kredi veren Alceon tarafından ipotek altına alındı.
Emlak tapu belgeleri, Aralık 2024’te Bay Ryan’ın ipotek borcunun ödendiğini ve aynı gün Alceon’un arazi üzerindeki kendi ipotek kaydını tescil ettiğini gösteriyor.
Bhart Bhushan, Bathla Grubu’nu 1997’de kurdu.(ABC News)
Orta kurucu Trevor Loewensohn, Bathla’nın iyi bir borçlu olduğunu, ancak son yıllarda Alceon’un çok hızlı genişlediğine inandığını söyledi.
“Nerede durmaları gerektiğini bilmiyorlardı, nerede yavaşlamaları gerektiğini bilmiyorlardı, istersek bunu sindirmelerine izin vermeleri gerektiğini bilmiyorlardı,” dedi ABC’ye.
“Sadece daha fazla ve daha fazla gayrimenkul alıyordu ve biz de onu bunun yapmasını durdurmaya çalışıyorduk.
“Nakit akışı sıkışıktı; muhtemelen şansını zorladığını anlamak için yeterli görünürlüğe sahiptik.”
Alceon, sonbahar 2024’te finanse ettiği gelişmeler üzerindeki gözetimi artırmıştı, ancak Bay Loewnsohn, Bathla’nın daha geniş ölçekli genişlemesini kontrol etme konusunda sınırlı güce sahip olduğunu söyledi.
Aralık 2025’te Bathla, Hynds Yolu, Box Hill’daki gayrimenkul dahil olmak üzere neredeyse 460 milyon dolarlık tam Alceon maruziyetini yeniden yapılandırdı.
Iflas uzmanı Bay Silvia, Bathla’nın arazi alımlarını kapatmadaki tekrarlayan gecikmelerinin, özellikle de anlaşmazlıklar mahkemeye taşındığında, daha derin finansal sorunların bir işareti olabilir dedi.
Bathla’nın kendi 2024-25 mali tabloları, ASIC üzerinde mevcut olan en son set, nakit akışındaki baskıyı ortaya koyuyor.
2024-25’te 62 milyon dolar kâr bildirmesine rağmen, grup 150 milyon dolar işletme nakit çıkışı kaydederken, borçlanmadan 160 milyon dolar gelir aldı.
“Raporlanan kârlar ne olursa olsun, nakit akışları çok sıkışık,” dedi Bay Silvia.
‘Mükemmel fırtına’
Bathla Ağustos 2026’da gönüllü idareye girdiğinde, yönetici direktör Bhart Bhushan, yavaşlayan gayrimenkul satışları, federal bütçe değişiklikleri, düşen pazar güveni ve yükselen inşaat maliyetlerinden oluşan bir “mükemmel fırtına”yı sorumlu tuttu.
Bathla ve Bhushan yorum istenmesi için iletişime geçildi.
Yükleniyor…
Ryan’ın hukuki mücadilesinin merkezinde yer alan Box Hill’deki arazi, o zamandan beri parçalanmış durumda.
Parçalamadan oluşan on konut arazisi şu anda satış için ilan edilmiş olup, müzayede Ekim’in sonunda düzenlenecek.
Ryan, Bathla’nın alımı tamamlaması için mahkemeye gittikten üç yılı aşkın bir süre sonra, aynı arazinin bir bölümü bu kez bir kayyımın kontrolü altında piyasaya geri döndü.
Bu gelişme hakkında düşüncelerinizi, donanım deneyimlerinizi veya sorularınızı Topluluk Forumumuzda paylaşın.
Foruma Katıl & Yanıtla ➔
