Konut Fiyatlarında Dönüş: Evler Ucuzlayacak mı?
Türkiye’de son yıllarda gözlemlenen hızlı artıştan sonra konut fiyatlarındaki trend, yeni bir yöne meyilli görünüyor. TL cinsinden yükseliş devam etse de, bu artış hızı yavaşlamış durumda. Merkez Bankası verilerine göre, aylık yüzde 1,5’lik, yıllık yüzde 25’lik artıştan sonra konut fiyatları aslında reel olarak gerilemiş.
Uzman Görüşleri: Reel Düşüş ve Talep Faktörleri
Ekonomist Prof. Dr. Burak Arzova, bu reel düşüşün yalnızca TL cinsinden değerlendirilmemesi gerektiğini vurguluyor. Dolar cinsinden bakıldığında fiyatlarda düşüş görülmediğini belirterek, bunun Türkiye’nin dolar bazında pahalılaşmasıyla ilişkili olduğunu belirtiyor.
Arzova, konut talebinde yaşanan ılımlı bir gerilemeyi de önemli bir faktör olarak gösteriyor. Bunun altında birden fazla unsurun etkili olduğunu söylüyor:
Altın Etkisi: Geçtiğimiz yıl altındaki güçlü artışla oluşan servet etkisi, yatırım amacıyla veya kayıt dışı gelirin resmi sisteme aktarılması yoluyla konuta yönelmiş. Bu yıl ise aynı ölçüde bir servet etkisi oluşmamış. Yüksek Faizler: Yaklaşık 5 milyon liralık tasarrufların mevduatta aylık 140-150 bin lira civarında getiri sağlaması, para piyasası fonlarında daha yüksek getirilerin mümkün olmasını ve yatırımcıların konutun cazibesini azaltmış. Ayrıca finansal yatırımların likit olmasının da konuta olan ilgiyi düşürdüğünü belirtiyor. Kredi Koşulları: Mevcut kredi faizlerinin yüksek olması ve gereken peşinatın özellikle orta ve düşük gelir gruplarının konuta erişimini zorlaştırdığını vurguluyor. Son yıllardaki ekonomi politikaları ve enflasyonla mücadele programının bu kesimlerde ciddi alım gücü kaybına yol açtığını, 2026’da birçok işyerinde ara zam yapılmamasının da durumu daha da kötüleştirdiğini belirtiyor.
TÜİK Verileri: Satışlarda Gerileme ve İpotekli Artış
Türkiye İstatistik Kurumu (TÜİK) verilerine göre, Temmuz ayında 123 bin 603 konut satıldı. Bu, yıllık yüzde 17’lik bir azalmaya işaret ediyor. İlk el satışları da yüzde 8,6 ve ikinci el satışlar ise yüzde 20,8 oranında geriledi. Ocak-Temmuz döneminde toplam satışlar yüzde 5,5 düşerek 823 bin 119 oldu. Buna karşılık ipotekli satışlar Temmuz’da yüzde 23,7 ve yılın ilk yedi ayında yüzde 30,9 artış gösterdi.
Arzova, konut satışları ile faizler arasında doğrudan bir ilişki bulunduğunu belirtiyor. Konut kredisi faizlerinin aylık yüzde 1 civarına yaklaştığı dönemlerde hem yatırımcılar hem de ilk kez ev alacaklar açısından kredinin cazip hale geldiğini ve satışların arttığını söylüyor. Ancak enflasyonla mücadele programının uzun bir sürece yayıldığını belirterek, kısa vadede bu seviyelere dönülmesini beklemediğini ifade ediyor.
Kayıt Dışı Ekonomi ve Yabancı Talep: Ek Faktörler
Arzova, konut piyasasında etkili olan diğer faktörleri de sıralıyor:
Kayıt Dışı Ekonomideki Azalma: 200 TL’nin en yüksek banknot olarak kalması, yüksek tutarlı nakit işlemleri zorlaştırmış ve harcamaların giderek daha fazla banka ve kredi kartları üzerinden yapılmasına yol açmış. Hazine ve Maliye Bakanlığının emsal değerler ve vergi kaybının önlenmesine yönelik denetimlerini teknolojik araçlarla güçlendirmesi de kayıt dışı işlemleri zorlaştırmış. Yabancı Talep: Yabancılara satış Ocak-Temmuz döneminde yüzde 7,3 azalarak 11 bin 203’e gerilemiş. Temmuz ayında yabancıların toplam satışlardaki payı ise yüzde 1,7 olmuş. Arzova, Türkiye’nin yabancılar açısından pahalılaşmasının talebi etkilediğini ve konut yoluyla vatandaşlık imkanının daha sıkı takip edilmesinin geçmişteki cazibeyi azalttığını belirtiyor.
Uzman Görüşleri: Düzeltme mi, Normalleşme mi?
Ekonomist Doç. Dr. Oğuz Demir, mevcut tabloyu bir düzeltme süreci olarak değerlendirirken, bunun konuta erişimde normalleşme anlamına gelmediğini vurguluyor. Yüksek faizler, krediye erişimin zorlaşması, reel gelir kaybı ve 2020-2023 dönemindeki olağanüstü fiyat artışlarının ardından hanelerin ödeme kapasitesinin sınırına geldiğini belirtiyor.
Demir, konutun pahalı olup olmadığının yalnızca TÜFE’ye göre değil, vatandaşın geliriyle kaç yılda satın alınabildiğine ve aylık kredi taksitinin hane gelirinin ne kadarını götürdüğüne bakarak değerlendirilmesi gerektiğini vurguluyor. Bu ölçütlere göre konut fiyatlarının hâlâ çok yüksek olduğunu söylüyor.
Konutu Kim Satın Alabiliyor?
Demir, Türkiye’de konut satın alanların gelir ve servet gruplarına göre dağılımını güncel ve doğrudan gösteren yeterli bir idari veri bulunmadığını belirtiyor. Satışların finansman biçiminin alıcıların profiline ilişkin önemli bir ipucu verdiğini ifade ediyor.
Temmuzda 23 bin 888 ipotekli satış gerçekleşirken son aylarda ipotekli satışların toplam satışlardaki payının yaklaşık yüzde 20 olduğuna dikkat çekiyor. Başka bir ifadeyle satışların yaklaşık beşte dördü ipotekli konut kredisi kullanılmadan gerçekleşiyor.
Demir, her ipoteksiz satışın tamamen nakit yapıldığının söylenemeyeceğini, mevcut konutun satılması, aile desteği, miras veya başka finansman kaynaklarının da kullanılabileceğini belirtiyor. Buna karşılık ücret geliriyle yaşayan ve yeterli birikimi bulunmayan ilk kez konut alıcısının piyasadaki konumunun son derece zayıf kaldığını söylüyor.
Sonuç: Uzun Vadeli Çözüm Gerekliliği
Demir, mevcut konutun satılması, aile desteği bulunanlar, yüksek birikim sahipleri ile yatırım amacıyla ikinci ya da üçüncü konutunu alabilenlerin daha avantajlı olduğunu belirtiyor. “Piyasa çalışıyor olabilir; fakat giderek daha dar, daha varlıklı ve mülk sahibi bir kesim üzerinden çalışıyor olabilir” diyor.
Demir, bu tablonun yalnızca gelir değil servet dağılımı açısından da sonuçları olduğunu vurguluyor. Evi olanların geçmiş yıllardaki fiyat artışlarıyla servet kazancı elde ederken ücretlerin aynı hızda artmadığını belirterek, mevcut mülk sahipleri ile ilk evini almaya çalışanlar arasındaki farkın büyüdüğünü belirtiyor. “Bu nedenle konut krizi sadece bugünkü gelir eşitsizliğini değil, gelecekteki servet eşitsizliğini de derinleştiriyor.”
Şehirler Arasında Ayrışma: İstanbul ve Ankara Örnekleri
TCMB’nin bölgesel verilerinde, Temmuz ayında yıllık fiyat artışı İstanbul’da yüzde 27,7, Ankara’da yüzde 26,6 ve İzmir’de yüzde 23,1 olarak görülüyor. Bu durum, konut piyasasının şehirler arasında farklılıklar gösterdiğini ortaya koyuyor.
Kiraların Yüksek Artış Hızı: Kira Sorunu da Derinleşiyor
TCMB’nin Yeni Kiracı Kira Endeksi Temmuz ayında yıllık yüzde 28,4 artış göstermiş. Bu durum, konut ve kira sorununun özellikle orta ve orta düşük gelir grupları açısından ciddi boyutlarda olduğunu ortaya koyuyor.
Çözüm Önerileri: Kamu Rolü ve Sosyal Konut
Arzova, konut ve kira sorununun çözümünde kamu rolünün önemli olduğunu vurguluyor. Özellikle TOKİ üzerinden satılmak yerine kiralanmak üzere konut üretilmesinin gerektiğini belirtiyor. Geçmişteki yüzde 25’lik kira artış sınırının kiraları daha da yukarı taşıdığını düşünen Arzova, dengenin idari sınırlamalar yerine kiralanabilir konut arzının artırılmasıyla kurulabileceğini ifade ediyor.
Arzova ayrıca kent merkezlerinde çalışan sağlık çalışanı, asker, polis ve öğretmenler için işyerlerine yakın lojman üretimini öneriyor. Üniversite yerleştirmelerinin ardından başka kentlere giden öğrencilerin kiralık konut talebini artırdığını belirterek, üniversitelerin kendi bünyesinde ücretli yurtlar oluşturmasının da kira piyasasındaki baskıyı azaltabileceğini söylüyor. Ekonomik faaliyet ve nüfusun belirli kentlerde yoğunlaşmasının ve deprem sonrasındaki hareketliliğin barınma baskısını artırdığını belirtiyor.
Arzova, konut arzında da yapısal sorunların çözülmesi gerektiğini vurguluyor. Uzun vadeli, güvenceli ve gelirle orantılı sosyal kiralık konut modeli geliştirilmesini, kamu desteklerinin ilk kez konut alacak ve gerçek barınma ihtiyacı bulunan hanelere yöneltilmesini öneriyor.
Demir de benzer şekilde, büyükşehirlerde kamu arazilerinin yalnızca yüksek gelirli projeler yoluyla gelir üretme aracı olarak görülmemesi, özellikle sosyal, uygun fiyatlı ve sosyal kiralık konut üretiminde kullanılması gerektiğini belirtiyor. Uzun vadeli, güvenceli ve gelirle orantılı sosyal kiralık konut modeli geliştirilmesini, kamu desteklerinin ilk kez konut alacak ve gerçek barınma ihtiyacı bulunan hanelere yöneltilmesini öneriyor.
Demir ayrıca kent merkezlerinde çalışan sağlık çalışanı, asker, polis ve öğretmenler için işyerlerine yakın lojman üretimini öneriyor. Üniversite yerleştirmelerinin ardından başka kentlere giden öğrencilerin kiralık konut talebini artırdığını belirterek, üniversitelerin kendi bünyesinde ücretli yurtlar oluşturmasının da kira piyasasındaki baskıyı azaltabileceğini söylüyor. Ekonomik faaliyet ve nüfusun belirli kentlerde yoğunlaşmasının ve deprem sonrasındaki hareketliliğin barınma baskısını artırdığını belirtiyor.
Demir, konut alıcılarının gelir grupları, boş konutlar, ikinci konut sahipliği, bölgesel kira yükü ve hanelerin barınma harcamaları konusunda daha ayrıntılı ve şeffaf veri üretilmesi gerektiğini de vurguluyor. “Ölçemediğimiz bir konut krizine doğru ve adil politika tasarlayamayız” diyor.
Kaynak: DW Türkçe
Bir yanıt yazın