ABD Konut Pazarı Resmen 4 Yıllık Tarihi Düşük Satış Hacmine Ulaştı

Lance Lambert’in ResiClub inden daha fazla konut piyasası haberi e-posta kutunuza gelsin mi? ResiClub bültenine abone olun.

İkinci el ev satışları, pandemi dönemi konut talebinin yükselmesinin sönümlenmesinin, konut kredisi oranlarının patlamasının ve taşınma maliyetlerinin dengeden çıkmasının ardından tarihsel olarak en düşük seviyelerde saplanıp kalmış durumda. Bu durum, son yıllarda görece daha dirençli olan kuzeydoğu ve orta batıdaki konut piyasalarında olduğu kadar, daha belirgin bir döngüsel soğuma yaşayan görece daha yumuşak konut piyasalarıyla güneş kuşağında da söz konusu.

Her ay, Ulusal Emlakçılar Birliği’nin (National Association of Realtors) yayımladığı, mevsimsel olarak düzeltilmiş yıllık bazda ikinci el ev satışlarının (SAAR) ana göstergesindeki mütevazı artış veya azalışlara dayanarak, ABD ikinci el ev satışlarının “yükseldiği” ya da ” düştüğü” yönünde medya raporlarıyla karşılaşıyorsunuz. Ancak soğanın kabuğunu soyun ve düzeltilmemiş aylık verilere, normal mevsimsel kalıpları hesaba katarak bakın; gerçekte ABD ikinci el ev satışları pek hareket etmemiş. Hatta bu ayın, bu hafta yayımlanan verisi, resmen dördüncü yılını tamamlıyor. üst üste “tarihsel olarak düşük” ikinci el satış devri.

2022’nin ortasından bu yana ABD’deki ikinci el işlemleri büyük ölçüde “Konut’un D Harfleri”nin (Ds of Housing) işlem tabanında dolaşıyor: Ölüm, boşanma, engellilik ve hanehalkını taşınmaya zorlayan diğer koşullar gibi hayat olayları nedeniyle zorunluluktan kaynaklanan ve yine de gerçekleşen ikinci el ev satışları.

Aşağıda, ResiClub‘un İkincil El Devri Endeksi yer alıyor. Bu endeks, nüfus değişimine (bu durumda kendi kendine oturan hanehalkı) göre düzeltme yaparak on yıllar arasında daha sağlıklı bir karşılaştırma yapılmasına olanak tanıyor. İkincil el devrinde üst üste dördüncü yılımızı 25’lik dilimin en altındayız ya da ResiClub‘un tabiriyle “tarihsel olarak düşük” seviyede.

Aşağıdaki verilerin ABD ikinci el ev satışlarını ve ikinci el ev devrini ifade ettiğini unutmayın. ABD yeni ev satışları farklı bir hikaye anlatıyor: Yeni ev satışları pandemi konut patlamasının zirve seviyelerinden aşağıda olsa da, yine de 2018-2019 pandemi öncesi seviyelerle büyük ölçüde uyumlu. Bu direnç ise bir bedele geldi. Daha keskin bir gerilemenin önünü almak için ev yapımcıları, özellikle Florida ve Texas gibi güneş kuşağı piyasalarında, son yıllarda kredi faizini düşürme (mortgage rate buydown), kapıda nakit iade ve doğrudan fiyat indirimi gibi araçları kullanarak net etkili ev fiyatlarında daha derin indirimler yaptı. Tabii ki kârlılıklarının pahasına.

Aktif arzın patladığı ve ikinci el ev satışlarının şu anda o “Konut’un D Harfleri” ikinci el işlem tabanının altında olduğu yerel konut piyasalarında, satmak isteyen bazı ikinci el ev satıcılarının uyum sağlamak zorunda kalacakları görülüyor. Mevsimsel açıdan zayıf döneme girerken, bu durumu zaten Pasifik Kuzeybatısı, Texas, Florida ve Colorado’daki bazı bölgelerde görmeye başladık.